青建房函〔2017〕210号

民盟青海省委：

贵委提出的“关于完善物业管理制度 强化弃管小区管理的提案”收悉，现答复如下：

一、全省物业管理基本情况

近年来，我省积极培育和扶持物业行业发展，不断加大物业管理与服务力度，全省物业管理已从最初的单一住宅房屋管理，逐步扩展到办公、商场、工业区、医院、学校等领域，物业服务内涵进一步拓展，差异化物业服务得到延伸，社会受益群体逐年增多，我省物业行业取得了明显成效。一是建章立制，引导行业规范有序发展。完善相关配套政策。2015年7月1日实施的《青海省物业管理条例》规范了住宅小区停车、改变住宅使用性质以及利用共有部分经营等行为，较好地解决了业主反映的难点、热点问题，为全省物业管理提供了法律保障。同时进一步完善了相关配套政策，相继出台了《青海省物业服务企业信用评价管理办法》（青建房〔2016〕409号）《青海省住宅物业服务收费管理办法》（青发改价〔2016〕982号）《关于进一步加强物业服务企业管理的通知》（青建房〔2017〕158号）等规范性文件。二是规范管理，推动物业服务水平提高。根据《青海省物业服务企业规范化管理考核办法》（青建法〔2013〕41号）和《青海省物业服务企业规范化管理标准》，全省各级房地产行政主管部门紧紧围绕物业服务规范化工作要求，层层抓落实，通过对共用设施设备维护、公共秩序维护、安全防范、环境卫生以及绿化养护等主要服务内容的检查考核，进一步规范了物业服务企业的经营行为，基本实现了物业服务流程规范化、服务质量标准化。三是创先评优，推进物业管理示范项目考评工作。我厅按照标准和程序组织专家组对各地申报的项目进行考核，评选出了一批管理规范，服务到位，社会公信力好的物业管理小区，以表彰先进，树立典型，增强企业创先争优积极性。四是强化监管，提升群众满意指数。各级房地产行政主管部门定期或不定期企业服务质量进行专项检查，责令限期整改违法违规情形，规范企业及从业人员经营行为，维护广大业主的合法权利。目前，全省物业服务质量得到了不同程度提高，居住环境面貌得到有效改善，物业服务市场得到了进一步规范。五是分类实施，努力加强老旧小区管理。在我厅业务指导下，各市（州）、县根据老旧小区实际情况和特点，分别推行物业服务企业管理、社区管理、业主自治管理等三种物业管理模式，通过成立物业公司或设立物业服务站等形式为老旧住宅小区提供了最基本的物业服务，解决老旧小区无人管理的问题。海北州成立了西海物业管理站，对西海镇小散乱、设施不配套的老旧小区进行管理，改善了老旧住宅小区居住功能和环境，使老旧小区基本实现了“有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修”的“四有目标”。西宁市按照每个社区10万元标准,市区两级财政分别以6：4的比例和1:1:1的比例对93个社区分别拨付启动资金930万元和物业费补助资金1180.8万元，建立社区物业服务中心，大力推进全市669个老旧小区物业管理全覆盖。

二、下一步工作思路

虽然我省物业管理取得了一定进步，但是与群众的期盼还存在差距，我们将采取有力措施认真加以解决。

（一）加大物业管理宣传和执法力度。在前期宣传《青海省物业管理条例》等法律法规的基础上，进一步通过各类媒体平台对《青海省物业管理条例》及其配套政策进行宣传，提高社会知晓率，提高物业公司和业主的法制意识，增强业主物业服务的消费观念，构建企业和业主的和谐关系。同时对企业自身物业服务和管理的各项规章制度及其行为对照《青海省物业管理条例》及其配套政策规定逐条逐款进行检查，督促企业制定整改措施，及时纠正存在的突出现象。

（二）理顺物业管理各方关系。按照《青海省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定和属地管理原则，指导各地房地产行政主管部门配合街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会依法选举产生业主委员会，督促业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。街道办事处、乡镇人民政府要建立物业管理联席会议制度，建立社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会、政府有关部门之间的物业管理工作协调机制，社区居民委员会要支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业要接受社区居民委员会的指导和监督，共同解决在物业管理中遇到的问题。

（三）夯实前期物业管理基础。严格执行《商品房买卖合同》示范文本有关前期物业管理的要求，办理前期物业服务合同备案手续，保证该项内容与建设单位和物业服务企业签订的前期物业服务合同一致，明确双方权利义务、收费标准、服务内容、服务标准、责任范围等事项，防止产生分歧和纠纷。加强对前期物业服务招投标工作的指导，要求新建商品房在销售前通过公开招投标程序落实物业服务企业，签订详尽的物业服务合同。建立新建房屋质量保修金监管制度，督促开发建设单位向房地产主管部门缴纳一定比例的质量保险金，以及时履行工程保修期内的保修责任。

（四）推动物业服务收费改革。去年年底，我厅和省发展改革委制定出台了《青海省住宅物业服务收费管理办法》以及《青海省住宅物业服务星级标准》，明确了物业收费原则和服务标准的详细内容。我们将指导督促各地抓紧开展物业收费调研论证，出台星级收费标准，将服务星级与收费标准相对应，实施星级标准服务。引导企业全面推行菜单式物业星级服务，业主、业主委员会和物业服务企业根据小区的实际情况自主选择相应星级的服务标准和收费标准，逐步实现物业服务优质优价、质价相符。

（五）解决物业服务焦点问题。针对信息公开和监控设施等业主关注的现象，不断加大巡查力度，督促物业公司按照物业服务合同和有关规定定期在物业管理区域显著位置向业主公布星级服务标准、星级收费标准、管理服务成本、公共水电费以及公共部位收益收支等基本情况，主动接受业主监督，依据约定合理合法使用公共部位收益。同时要加大房屋装饰装修过程中的巡查力度，避免破坏建筑主体结构和扰民现象，完善以视频监控室为中心的辐射整个居民小区的高清视频监控骨干网络，提高重点区域视频监控建设覆盖密度，增强居民安全感。

（六）加强老旧小区物业管理。结合老旧小区综合整治、既有建筑节能改造、棚户区改造、历史文化街区保护性改造等方面，积极部署老旧小区改造工作，将老旧小区改造作为改善民生的一个重要抓手，不断加大投入，加大整治力度，为老旧小区物业管理奠定良好条件。根据不同老旧小区的实际情况，因地制宜分别实施物业服务企业管理、社区管理、业主自治管理等三种物业管理模式，以适应不同业主群体的需要。在评定物业管理示范小区方面优先对愿意进驻老旧小区的物业服务企业予以倾斜，树立老旧小区物业服务先进典型。对擅自弃管小区的企业，记入不良信用信息，并按照《青海省物业管理条例》有关规定进行处罚，以避免影响业主生活。

（七）开展物业行业信用评价。从今年开始，我厅大力推动全省物业服务企业信用评价，致力于建立守信激励和失信惩戒相结合的物业行业诚信体系，增强社会透明度，接受公众监督，加强事中、事后监管，并将信用评价结果作为物业服务企业参加物业服务招投标和星级服务收费的重要依据，对不同信用等级的企业实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒，加大违法违规成本，维护物业服务市场正常秩序。

（八）创新物业服务模式。加快推进“互联网+物业”发展，引导物业服务企业积极探索利用互联网技术拓展业务，增强服务能力，为业主提供更加便利化、精细化、品质化的全方位服务，从而推动我省物业管理跨越式发展。

再次感谢贵委对我厅工作的关心和支持。

365体育在线中文网

2017年7月24日